成为城市运营商，意味着企业的战略目光已经超出一块土地，上升到对时代发展趋势的洞察

梁笑辰

中国金茂产业发展部总经理

6000年前，聚居文明取代迁徙文明，城市应运而生。无论是美索不达米亚平原上的泥土房屋，还是古罗马帝国的宽阔街道，抑或是清明上河图中的汴京，都是各自所处时代人类文明的集大成者，城市成为传承与创新的引擎。

随着时代进步，城市已经走过自然无序扩张和政府封闭主导的自发阶段，迈进政府科学主导与企业开放合作的运营时代。在政府和企业建立契约伙伴关系的基础上，通过前瞻规划、土地整理、设施建设、产业投资、多元服务等一系列资源整合和系统运作，实现城市价值和居民生活质量进而人居幸福感的持续提升。

城市运营的内在逻辑

在中国早期城市运营阶段，以上海浦东新区、苏州工业园区为代表的城市运营项目，依靠工业化高速发展的推动，已经展示了城市价值和经济效益共同提升的发展逻辑。

随着我国经济由高速增长转向高质量发展，制造业所占经济总量比重持续下降，服务业所占比重持续上升并占主导地位，消费取代投资成为经济增长的第一动力。

据联合国开发计划署预测，2030年中国城镇化水平将达到70%，中国城市人口总数将超过10亿，相比较2018年我国城镇化率的59.58%，未来人口城镇化和城市发展仍有巨大提升空间。

可以预计，进入高质量时代后，中国的城市运营逻辑将按“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”导向进行演进，这也是中国金茂城市运营的内在逻辑。

中国金茂早在2015年就确立了“城市运营商”战略定位，2016年进一步明确“两驱动、两升级”的城市运营模式，到2017年正式形成城市核心综合体、城市新城、特色小镇的城市运营产品线。过去的2018年，在“科学至上”核心价值理念指引下，中国金茂继续推进与集团的业务协同，创新政企合作模式和资源协同渠道，实现项目共赢。

“两驱动、两升级”

“两驱动、两升级”是指以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，助力城市升级与产业升级。

在规划端，积极发挥专业能力，以整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划为城市发展指引，一张蓝图绘到底。

在资本端，结合公司资金及信用优势，发挥金茂资本的平台作用，以投引产，产融结合，在促进区域产业升级的同时，带动片区开发。

在城市升级方面，依托在品质住宅、高端酒店、精品商业、5A级写字楼领域积累的产品优势与品牌影响力，带动城市功能升级与消费升级。

在产业升级方面，聚焦大文化、大健康、大科技三大产业。2018年中国金茂签约的产业合作资源达到309家，通过产业合作和产业孵化，推动城市产业升级。

充分利用住宅、资本、酒店、商业、绿建等自身平台优势的同时，中国金茂还成立了城市运营创新孵化母基金，致力于投资科技、文化、健康方向的创新型企业，为项目落地和城市发展储备新动能。

创新政企合作模式

政企合作共赢，是城市运营项目的根本出发点。

一方面，政府需要与有资本实力、品牌运作能力的企业共同开发，提升城市品牌形象，最大化释放空间价值；需要找到能够提供优质产业资源、具备责任担当的合作伙伴，共同推动区域发展。

另一方面，企业也需要与政府形成长期、紧密的合作关系，解决城市运营全周期的工作难点，提升城市运营的效果与收益。

以长沙梅溪湖国际新城为例，中国金茂与政府建立了平等合作、互信共赢的关系，按照一张蓝图绘到底的设想，三年起势、五年成城，全面引入优质文化、教育、医疗、商业及居住等配套设施，将城郊打造成长沙市最具活力的城市新中心。梅溪湖国际新城先后获得首批“全国绿色生态示范城区”、首批“国家智慧城市创建试点城区”和“2014年中国人居环境范例奖”、“2016年全球人居环境规划设计奖”等国家级和国际级殊荣，也是中国首个实现“碳中和”的城市运营项目。

协同推进科技兴城

协同，是多元化业务集团面临的重要课题。

十多年来，中国金茂培育孵化了酒店、商业、写字楼等持有运营板块，打造了金茂绿建和金茂资本两大业务平台，通过多业务平台协同助力城市运营。

2018年，在集团指导下，中国金茂与能源、农业、金融等板块建立起长效工作机制，推动中化产业资源与地方政府对接合作。结合青岛西海岸中化创新科学城、广州南沙生命科学城、三亚南繁科技城等项目实践，积极探索股权合作、产业基金合作、科技产业联合培育等多种协同模式，推动“科学至上”战略落地。

青岛西海岸中化创新科学城是集团内部板块之间资源协同、思行协同的典型案例。2018年9月，青岛西海岸新区、中化能源科技有限公司、中国金茂正式签署三方投资合作协议书，共同打造以中化能源互联网产业园为龙头的城市运营项目，并命名为“中化创新科学城”。

该项目通过中化产业资源落地，协同获取优质土地资源，在满足产业需求的同时展开城市开发建设，以城市运营反哺产业发展。目前中化能源科技公司办公场所已正式投入使用，产业载体和产业平台建设正在积极推进。

城市运营再出发

成为城市运营商，意味着企业的战略目光已经超出一块土地，上升到对时代发展趋势的洞察，并将产品的全生命周期与城市中的一代代人紧密关联。

截至2018年底，中国金茂已在全国六大区累计落地15个城市运营项目，土地储备达到6420万平方米，深耕长三角、大湾区、海南自贸区等国家重点发展区域，通过城市运营战略的落地和绿色健康、智慧科技理念的引入，实现品质城市的焕新与发展。

2019年，中国金茂将继续秉承“科学至上”核心价值理念，以“释放城市未来生命力”为己任，聚焦“两驱动，两升级”的城市运营模式，遵循“城-人-产”的城市运营逻辑，通过“政企共赢”市场化运作机制和“协同创新”内部合作机制的深化发展，为城市发展赋能。