今年上半年，受银行信贷紧缩等因素影响，中国房地产市场成交的氛围并没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，个别城市成交量甚至同比下滑4-5成，市场普遍性面临着“去库存”的压力。

“在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

但是方兴地产却选择了逆势突围。今年以来，方兴地产已于杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄核心区域进行新项目开发。业内人士评价，方兴地产正加速在一二线城市核心区域的布局，不断增加优质土地资源储备，同时在城市核心区域深耕细作，这将进一步扩大和完善公司的区域布局。

在逆势开发的同时，方兴地产也在挖掘城镇化大潮的发展契机。然而与其他地产企业不同，作为具有央企背景的地产开发商，方兴地产对企业社会责任有着较为深入的理解，因此相较在城镇化大潮中分享红利而言，方兴地产的着力点更多在于创造红利，在城镇化如火如荼的进程中先着力做大市场，长沙梅溪湖项目的开发就是一个有力佐证。

逆势抄底拿地

1月28日，方兴地产在与中海、保利置业、华润、远洋、九龙仓、恒基、世茂、金地、招商万科、融创绿城等15家企业及联合体的竞拍中，以101亿元的价格获得上海大宁地块项目。

5月29日，方兴地产宣布，公司将引入两家企业共同合作开发上海大宁地王，并于当日与闸北区规划和土地管理局正式签订大宁地块的《国有土地使用权出让合同》。

据知情人士透露，虽然方兴地产在上海开发的金茂大厦已成为陆家嘴地标式建筑且具有超高知名度，但在上海一直没有开发住宅项目，今年取得的大宁地块，很可能将打造成方兴地产旗下的高端住宅系列“金茂府”，这也将是方兴地产在全国范围内的第五座“金茂府”。

大宁项目无论从地段、交通还是配套都与北京广渠金茂府有诸多相似之处，也将秉承方兴地产一贯的开发模式和风格：在进驻一个区域时，并不是依赖单一项目的开发模式，而是凭借自身雄厚的综合实力，对区域进行系统性开发与深耕。

据悉，上海大宁板块在售楼盘中，慧芝湖花园去年最后一批房源的开盘价是40000元/平方米，上海滩大宁城售价38000元/平方米。紧邻大宁地块的明园森林都市，目前售价35000元/平方米。周边板块——虹口内环板块的瑞虹新城，目前售价也只有55000元/平方米。而未来方兴大宁项目的售价，很可能因其精细运作和高附加值而超过上述现有楼盘的售价。

值得一提的是，大宁项目仅仅是方兴地产今年一系列拿地动作中的一例。此前的1月10日，方兴地产耗资约23.7亿元拿下杭州拱墅区申花地块，之后的2月21日其又联合葛洲坝斥资29亿元竞得北京经济技术开发区河西区X87R1居住用地。

今年以来，方兴地产已购得杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄三幅地块。分析方兴地产的拿地策略不难发现，其获取的土地主要分布在一线城市和经济活跃的二线城市，而拿地区域则集中在长三角、珠三角以及京津冀地区。纵观全局，目前，方兴地产已先后进入苏州、南京、宁波、广州等城市。这凸显出方兴地产聚焦一二线核心城市的区域布局战略。而这一战略也将随着公司在进驻城市的持续深耕而不断强化。

方兴地产一系列稳健的拿地方向，其内在动力也源于对产品质量的执着追求和强大信心。方兴地产一贯坚持“品质领先”的定位，坚持在产品区位、景观或人文资源突出区域，以先进的产品理念、过硬的工程质量和高水平的物业服务，不断开发溢价能力明显，行业公认的地标或标杆产品。在营销策略上，公司则加强口碑营销，顺应市场需求，实现量价齐驱。“既要卖得快还要卖得值。”这是方兴营销上的一贯风格。

“创造城镇化红利”

今年两会，国务院《政府工作报告》中提出要重点解决3个“1亿人”问题，即：促进约1亿农业转移人口落户城镇、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

3个“1亿人”的新型城镇化建设，涉及到土地、住房、就业、户籍等诸多领域。按照中国2020年城镇化率达到60%的水平进行测算，预计未来6年多的时间中国增加0.8亿-1.2亿的城镇化人口，累计耗费资金总额或超过40万亿元，约占2013年GDP总量的7成。

在6月22日召开的2014年中国新型城镇化高峰论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹透露，按照2020年达到人均35平方米住房面积的目标计算，我国将有60%的住房需求来自新型城镇化。

方兴地产也在紧密关注城镇化的大潮，并“努力创造城镇化的发展红利”。

以方兴地产长沙梅溪湖新城项目为例。长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目位于长沙市大河西先导区中心地带，距离长沙城市中心区仅6公里，占地总面积超过1万亩。在这个项目上，方兴地产选择了和中建地产合作，进行一二级联动开发。

作为该项目的投资人，方兴地产负责完成该项目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期市政基础设施和城市公用（益）设施等全部工程建设以及其他相关开发工作，并且参与该项目土地的招标、拍卖或挂牌出让竞投活动，总投资额高达600亿元。

去年10月，方兴地产又获选成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发二期项目的第二投资人，预计所需资金投入的包干总额约为174亿元，占该项目全部开发工作所需资金估算总额的70%。

梅溪湖新城并非孤例。与梅溪湖一样，让方兴人深感骄傲的，还有方兴地产在上海黄浦江北边开发的大型综合体商业项目。黄浦江北沿江2公里、150万平方米的范围是方兴在上海宏伟蓝图中的一个重要部分。上海港国际客运服务中心、上海国际航运中心，以及星外滩国际金融中心项目云集于此。

纵观在长沙梅溪湖和上海黄浦江边的宏大规划，方兴地产一直以建设城市而非开发单个项目的战略高度进行规划，公司投入了巨大的资金提高区域的价值和竞争力。方兴地产在长沙和上海的探索，绝非仅仅通过城镇化大潮取得盈利。正如公司高层所言，“方兴地产的远见，在于如何与合作伙伴一起，在城镇化的过程中将蛋糕做大”。

作者：郭海飞 杨磊

http://www.eeo.com.cn/2014/0627/262657.shtml