编者按：8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

羊湖垸片区与梅溪湖片区是长沙两个热点片区。由于梅溪湖片区项目较多，且成熟度也更高，因此外界对梅溪湖片区的关注度会更集中。

方兴地产是梅溪湖片区的主要发展商之一。2011年1月26日，方兴地产成功中标湖南长沙梅溪湖项目，成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人，而这也是方兴地产首次涉足土地一级开发。

据方兴地产(中国)有限公司副总裁张志超介绍，整个梅溪湖片区土地一级开发前期的土地整理工作都已经完成，土地已出让了一半，剩下的一半将会按照既定的速度来推。

此前方兴地产透露，2013年销售目标约180亿，二级开发销售目标是130亿，长沙梅溪湖项目的一级开发销售目标50亿。

针对媒体称方兴在梅溪湖土地曾存在积压的情况，张志超回应称，主要是受当时大环境的影响，但随着去年下半年房地产市场的好转，已经很明显地拉升了土地市场，甚至土地市场的复苏和繁荣已超过房产市场。

“从近期长沙的出地情况看，无论是竞拍的程度，还是起拍的价格，都是一个非常好的状况。”张志超还表示，只要有更合适的机会，肯定会介入梅溪湖以外的长沙市场。

以下为观点地产新媒体专访方兴地产(中国)有限公司副总裁张志超先生实录：

观点地产新媒体：方兴介入长沙梅溪湖国际新城发展的初衷是什么？

张志超：有企业内部的原因，也有市场的原因。内部因素是企业想要超常规发展，需要一些大的优质项目做支撑；市场的因素是湖南经济的整体发展速度比较快，产业结构比较合理。同时，长沙的房地产建设正处在一个品质提升的起始阶段，这个阶段进入的是一个不可多得的投资洼地。

观点地产新媒体：现在整个梅溪湖国际新城的开发情况怎么样？

张志超：目前为止，整个新城的土地拆迁整理工作已经完成，3000亩湖泊蓄水也完成了，整个的路网、景观工作也基本完成，包括桃花岭公园中4000多亩的山林整治也已经结束；现在正在做的是一些配套，比如说学校、梅溪湖国际文化艺术中心都在加紧建设，地铁2号线也正在抓紧施工。

另外，作为梅溪湖的投资者，我们自己也做了一些引领性的项目，比如金茂梅溪湖国际广场已经开始建设了，梅溪湖国际研发中心一期已经竣工了，有的正在规划过程当中。

观点地产新媒体：现在土地出让的情况怎么样？

张志超：现在整个梅溪湖片区土地一级开发前期的土地整理工作都基本完成了，土地也已经出让了大约一半，剩下那一半，按照既定的速度来推进。同时，我们根据出地的速度选择理想的合作伙伴，共同参与梅溪湖国际新城的建设。另外，我们自己也会考虑在整个规划的关键节点上，在一些比较显著的位置上拿一些地，做一些标志性、引领性的高端产品。

观点地产新媒体：之前看到有媒体说，方兴在梅溪湖卖地有点问题，是这样的吗？

张志超：去年和前年，尤其是前年，整个长沙土地市场状况跟全国一样，都是处于一片萧条。但随着去年下半年房地产市场的好转，已经很明显地拉升了土地市场，甚至土地市场的复苏速度已超过房产市场。从最近长沙的出地情况看，无论是竞拍的程度，还是起拍的价格，都是一个非常好的状况。

观点地产新媒体：方兴在长沙的销售情况怎么样？

张志超：目前的销售情况还是不错的，但是也有进一步提高的空间。

观点地产新媒体：长沙洋湖垸片区的发展也比较迅速，会否给方兴在梅溪湖片区的发展带来压力？

张志超：不可避免的会有些竞争，但到目前，始终是一种良性的竞争，也正是因为梅溪湖、滨江和洋湖垸三个片区都具有市场竞争力，所以才托起了整个长沙河西的繁荣。

观点地产新媒体：方兴有没有考虑介入梅溪湖以外的长沙市场？

张志超：有这样的考虑，我们不拒绝任何机会，只要有更合适的机会，肯定是要考虑的，目前在长沙其他区域我们也有正在谈的项目。

观点地产新媒体：对于近期火热的土地市场，您怎么看？

张志超：对于土地市场的火热，我们会保持冷静的态度，我不认为土地市场会持续的往上走。一级开发商应对土地市场保持理性期盼，可能会有一波急涨，但是这种涨势到底能持续多久？还是要谨慎一点。

观点地产新媒体：银根紧缩背景下，方兴在资金方面有没有受到影响？

张志超：方兴的客户，尤其是在梅溪湖的客户，都是优质的开发商。优质的开发商这几年的经营状况总体上还是比较好的，另外他们的信用、融资能力都相对较好，因此具备承担这种负面影响的能力，方兴同样如此。

观点地产新媒体：房价有没有可能下降？对老百姓购房会不会产生积极影响？

张志超：当国家银根紧缩的时候，那些前期发展过快的中小城市，或者那些中等城市的房地产市场可能会带来一些发展停滞，甚至于可能会有一些向下的空间。但是对于一线城市，或者是区域中心城市的核心地段，这种可能性不大。

观点地产新媒体：就之前土地市场的情况来看，还是以大企业拿地为主，在银根紧缩大背景下，您认为有没有可能出现大鱼吃小鱼的情况？

张志超：如果说一个市场是一个完全市场，不考虑控制性的市场，那一定是这样的。像美国上世纪20年代出台的房地产有关法案都是针对这些情况的，就是说如果政府不作为的话，可能会有这个情况，因为大企业有人才优势，有资金优势，有行业经验，一定会有这样的情况。

观点地产新媒体：新一届政府上台之后，整个房地产市场有没有发生什么样的变化？

张志超：不同的时期，中央政府选择的策略、方针、路线都是不同的，只是说在不同的时期，每一届政府都做了应该做的事情。我的总体感觉是房地产市场更加务实、更加市场化了。

观点地产新媒体：新国五条出台之后，土地市场也没有冷却，房价也没有下降，为什么没有起到作用？

张志超：市场的问题可能只能用市场的方法来解决，发展中的问题只能用发展解决。

观点地产新媒体：现在商业地产比较热，方兴在长沙有没有大量发展商业的计划？

张志超：有。我们在北侧打造的金茂梅溪湖国际广场项目，就是希望在河西做出一个标杆性的城市综合体，为整个城市向西发展做一个里程碑式的项目。

观点地产新媒体：也有一些人不看好商业的发展前景？

张志超：商业要看是做什么，方兴实际上是从商业地产起家的，主要是集中在写字楼、酒店方面，在这方面我们有一些经验的积累。因此，商业的扩张，实际上并不是那种非常激进的，不顾市场需求的发展。我们实际上是双轮驱动，持有和开发相结合，用持有来促进开发，用开发来支持持有。

观点地产新媒体：除了商业地产之外，文化地产跟旅游地产是不是也是今后房地产市场发展的趋势？

张志超：无论是哪一种地产，都是为了人们的生活状态更好一些，这是缺一不可的。这样一来，就需要一些旅游设施，之间都是有相互的促进作用。所以从长期来看，比较看好文化地产和旅游地产。

观点地产新媒体：许多企业有融资动作，对于这股融资潮您怎么看？

张志超：每个企业都有每个企业的道理，有一个选择的权利，我们方兴在香港上市，可能其它公司在内地上市，或者是不采取IPO的方式，采取买壳的方式，每个公司都可以根据自己的情况，有一个正确选择的权利。

观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛的主题为“改革时代的地产新力量”，您认为地产新力量指的是什么？

张志超：还是要在整个过程当中展示一个企业，或者是一个行业的一种新的东西。例如，在城市化建设过程中，必须考虑环境的可持续、资源的节约，如何设计更加人性化的生活、居住、工作空间等。所以方兴地产在这方面创立了自己的“绿金”标准。

作者：陈业